À mesure que les pensions s’érodent, une solution ancienne, souvent entourée de méfiance, permet à certains retraités de maintenir leur niveau de vie sans quitter leur domicile. La vente en viager occupé consiste à céder son bien tout en continuant à l’occuper, en échange d’un capital initial et d’une rente mensuelle. Ce mécanisme, bien que légalement établi depuis des décennies, reste marginal. Pourtant, il permet de libérer des liquidités tout en allégeant certaines charges. Voici cet investissement immobilier discret qui permet de compléter votre pension.
Ce que vous allez découvrir :
Céder son logement tout en y vivant : un levier financier peu utilisé
La vente en viager occupé repose sur un principe simple : le propriétaire transfère la nue-propriété de son logement à un acquéreur, tout en conservant l’usufruit jusqu’à son décès.
En contrepartie, il perçoit un bouquet, c’est-à-dire une somme versée comptant lors de la vente, et une rente viagère mensuelle, fixée selon son espérance de vie et la valeur du bien.
Cette opération permet :
- de continuer à habiter son logement, sans rupture de cadre de vie
- d’obtenir un complément de revenus régulier, souvent exonéré en grande partie d’impôt
- de réduire ses charges, puisque la taxe foncière et les gros travaux sont désormais à la charge de l’acheteur
La rente bénéficie d’un abattement fiscal pouvant atteindre 70 % pour les personnes de plus de 70 ans. Quant au bouquet, il est en principe exonéré d’imposition s’il provient de la vente de la résidence principale.
Une bonne nouvelle arrive en fin d’année avec la revalorisation des retraites en novembre 2025.
Un profil de vendeurs majoritairement féminin et isolé
Le marché du viager dresse un portrait assez homogène de ses vendeurs. Une étude menée par Renée Costes Viager, acteur spécialisé du secteur, fait apparaître plusieurs constantes :
- âge moyen : 74 ans
- 61 % sont des femmes
- 39 % vivent seules
- rente mensuelle moyenne : 711 euros
- bouquet moyen : 76 252 euros
- valeur moyenne du bien : 267 070 euros
Ces données confirment une tendance : les retraitées seules, souvent touchées par une carrière fragmentée ou faiblement rémunérée, recourent plus fréquemment à ce type de cession.
La vente en viager leur permet d’accéder à une autonomie financière renforcée, sans pour autant quitter leur logement.
Des vendeurs qui souhaitent transmettre de leur vivant
Contrairement à certaines idées reçues, 63 % des vendeurs en viager ont des enfants. Loin de représenter une rupture avec l’héritage traditionnel, le viager devient un moyen de donation anticipée, favorisant un soutien immédiat plutôt qu’un legs différé.
Environ un cinquième des vendeurs déclare ainsi vouloir aider leurs proches à financer l’achat d’un bien immobilier ou faire face à des charges importantes, en utilisant tout ou partie du bouquet reçu.
Cette logique de transmission intergénérationnelle confère au viager une dimension patrimoniale alternative.
Un mécanisme encore marginal malgré ses atouts
En France, seulement 80 000 retraités ont opté pour ce dispositif, soit un taux d’adoption de 0,5 % sur les 19 millions de personnes de plus de 60 ans.
Un chiffre révélateur des freins psychologiques persistants qui entourent ce type de vente : peur de spolier les héritiers, appréhension d’une décote, ou encore image négative véhiculée par la culture populaire.
Pourtant, les données du marché mettent en lumière une solution qui, dans les faits, favorise la stabilité résidentielle, sécurise un revenu complémentaire et permet de revaloriser un patrimoine immobilier parfois immobilisé.
Voici les données moyennes du viager en France :
| Indicateur | Valeur moyenne |
|---|---|
| Âge moyen des vendeurs | 74 ans |
| Proportion de femmes | 61 % |
| Proportion de femmes seules | 39 % |
| Valeur moyenne des biens | 267 070 € |
| Montant moyen du bouquet | 76 252 € |
| Rente viagère mensuelle moyenne | 711 € |
| Retraités ayant vendu en viager | 80 000 |
| Taux d’adoption parmi les plus de 60 ans | 0,5 % |
| Vendeurs ayant des enfants | 63 % |
| Vendeurs motivés par la donation | 20 % |
